- Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Schimmel in der Wohnung?

Nicht vom Mieter zu vertretene Mängel (z.B. Schimmelbefall oder Feuchtigkeit) der vermieteten Wohnung berechtigen grundsätzlich zur Mietminderung.

Voraussetzung dafür ist, dass der Mangel dem Vermieter angezeigt wurde.

Bei der Mietminderung sollten Sie kein Risiko eingehen, da bei einer unberechtigten Mietminderung sogar die fristlose Kündigung drohen kann.

Die Mietminderung orientiert sich an der Bruttomiete, d.h. der sog. Warmmiete incl. Betriebskostenvorauszahlung und muss der Höhe nach angemessen sein. Für die Höhe existieren sog. Mietminderungstabellen, die jedoch nur eine grobe Richtschnur darstellen können. Tatsachlich sind Umfang und Intensität der Beeinträchtigung zu gewichten.

Mietminderungsgründe müssen zudem bewiesen werden können; beweispflichtig ist grundsätzlich derjenige, der sich auf die Mietminderung beruft, also in der Regel der Mieter.

Schließlich sind die rechtlichen Möglichkeiten für den Fall zu klären, dass der Vermieter die Mängel nicht beheben lässt.

Schönheitsreparaturen können teuer werden!

Schönheitsreparaturen sind eines der umstrittensten Themen in der mietrechtlichen Praxis, nachdem der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren eine Reihe von Klauseln für unwirksam erklärt hat.

In der Regel wird die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen auf die Mieter übertragen. Ist eine solche Übertragung unwirksam - was bei Vertragsschluss keineswegs absehbar sein musste - so entfällt diese Verpflichtung des Mieters insgesamt, so dass er weder während des laufenden Mietverhältnisses noch am Ende Streichen oder Tapezieren muss. Vielmehr ist der Vermieter in der Pflicht diese Arbeiten auch während des laufenden Mietverhältnisses auf seine Kosten vorzunehmen

Die finanziellen Auswirkungen einer solchen Unwirksamkeit sind enorm. Durch Fachhandwerker durchgeführte Schönheitsreparaturen kosten nicht selten mehre tausend Euro, ohne dass der Vermieter die Möglichkeit hat, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete deshalb zu erheben, weil Sie wegen der unwirksamen Bestimmung im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen durchzuführen haben.

Was bleibt ist der Versuch, im Nachhinein mit den Mietern eine wirksame Bestimmung zu vereinbaren, ohne dass ein Rechtsanspruch auf eine Zustimmung zu einer solchen Vertragsänderung besteht. Mieter, die sich mit solchen Änderungswünschen konfrontiert sehen, sollten sich allerdings über die Tragweite einer Zustimmung im Klaren sein.

Betriebskostenabrechnung

Die Höhe der neben der Kaltmiete zu zahlenden sog. „Nebenkosten“ haben diese bereits zu einer zweiten Miete werden lassen.

Nach § 556 BGB gehört die jährliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung zu den Pflichten des Vermieters. Nach Ablauf dieser Abrechnungsfrist hat der Vermieter i.d.R. keinen Anspruch mehr auf Nachforderungen.

Dabei ist ein großer Teil der Abrechnungen auch inhaltlich entweder falsch oder nicht nachvollziehbar. Bei der Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen stellen sich eine Vielzahl von Fragen wie beispielsweise:

- Sind die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung zutreffend umgelegt?

- Sind die Kosten im Haus befindlicher Gewerbeflächen separat ausgewiesen?

- Ist die Wohnungsgröße richtig berücksichtigt?

- Sind Leerstände angemessen berücksichtigt?

- Verkehrsrecht

- privates Baurecht